¿Nos encontramos ante una burbuja inmobiliaria?
El último levantamiento trimestral de la oferta de vivienda en los principales municipios de Guadalajara, realizado por el Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEG Jalisco) reporta, entre otros datos, los precios de venta; la cantidad, monto y origen de los financiamientos otorgados para la región, y las cualidades de los inmuebles disponibles para la compra en el mercado.
Para este análisis nos enfocamos en los precios de venta de la vivienda en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG). Según lo reportado por el IIEG, el precio promedio del AMG es de 3,934,187 pesos, mientras que el municipio con el precio de vivienda más alto es Zapopan, con 5,992,907, y el del más bajo, Tonalá, con 1,531,234. De las colonias contabilizadas, la gran mayoría (el 42%) reporta un precio promedio de venta de entre 500 mil y 2 millones de pesos, sin embargo, la mayor cantidad de viviendas del AMG se ofertan en un rango de 5 a 5.5 millones de pesos, seguido de un 11.6% que se ofrecen a un precio mayor a 15 millones de pesos.
Por otra parte, 65 viviendas corresponden a clase Mínima y Social; 1,243 a Económica; 5,381 a Media; 9,672 a Residencial, y 13,214 a Residencial Plus. Ello nos sugiere una alta oferta de vivienda de alto precio que pudiera no estar compensada con una demanda de iguales proporciones.
Para descubrirlo, en Alubia hemos diseñado una metodología que nos permita descubrir la demanda del AMG; conocida la cantidad que se demanda en Guadalajara podemos contrastar contra la oferta y de este modo descubrir la salud actual del mercado.
Nuestros cálculos arrojan que existe una sobreoferta considerable en los mercados de vivienda Media, Residencial y Residencial Plus. Para el primer caso, se están ofreciendo al menos 835 viviendas en exceso; para el segundo, 5,256; mientras que para el tercero, la cantidad de 10,968 viviendas. Lo anterior representa un serio problema porque ello significa que, si al día de hoy dejáramos de construir casas y departamentos para tan sólo vender los que ya se tienen en existencias, tardaríamos en vender, con la demanda actual, 14 meses (1.2 años) los de clase Media, 26 (2.2 años) los de Residencial, y 70 (5.6 años) los de Residencial Plus. Lo anterior deja al sector en una situación crítica: el análisis sugiere la presencia de una burbuja inmobiliaria.
En contraposición, según los datos que presenta el IIEG, la oferta de vivienda de clase Mínima, Social, y Económica están subexplotadas: de 10,980 viviendas que se demandan hoy del primer tipo, tan sólo se ofrecen 65, mientras que para el segundo caso sólo se ofertan 1,243 de 3,929 que se demandan. Sin embargo, según datos de SOFTEC hay 3,424 para vivienda Mínima y Social, mientras que para Económica tenemos 2,176, por lo que, si bien prevalece la escasez, su intensidad no es tan alta como lo sugieren los datos del IIEG.
Nota Metodológica
El tamaño de la muestra fue de 1,143 colonias observadas, correspondientes a seis municipios: El Salto, Guadalajara, Zapopan, Tonalá, Tlaquepaque y Tlajomulco; no se contabilizan Ixtlahuacán, Acatlán, Juanacatlán y Zapotlanejo. Se observa que el precio promedio de las viviendas de Guadalajara va de los $319,134 pesos, en la colonia Balcones de Santa Anita, municipio de Tlajomulco, a los $40,025,000, en la colonia La Mora, municipio de Zapopan. El levantamiento contabiliza 29,575 viviendas ofertadas, de las cuales el 0.3% están en El Salto, 33.5% en Guadalajara, 47.2% en Zapopan, 0.3% en Tonalá, 4% en Tlaquepaque y 12.4% en Tlajomulco.
Es posible que el IIEG haya contabilizado dos veces o más la misma vivienda, en sus palabras: “Es importante señalar que la información podría contener viviendas duplicadas si una propiedad se reportó en venta en más de una plataforma. Es posible identificar estas viviendas a través del precio, características de la vivienda y colonia para evitar contabilizarla más de una vez, sin embargo, este método tiene un margen de error, ya que depende de que las características de las viviendas sean capturadas de manera correcta”, sin embargo, el ejercicio nos permite conocer un panorama confiable de la situación de la vivienda en el AMG.
El método desarrollado para la determinación de la demanda de vivienda es un esfuerzo alcanzado por nuestro equipo de investigadores el cual se basa en un estudio económico-sociodemográfico generado con los más altos estándares metodológicos y científicos aplicados al sector inmobiliario. Alubia se reserva el derecho de hacer pública dicha metodología.
El cálculo de la oferta parte de la técnica de scrapping, realizada por el IIEG, para el levantamiento de las observaciones individuales de oferta de casas y departamentos en la región. Vale decir que el IIEG omite el reporte de cuatro de los 10 municipios que conforman el AMG; además, no se contabilizan los precios de la vivienda en 943 colonias pertenecientes a los municipios que sí fueron analizados. Por lo anterior, es de esperarse que la oferta de vivienda (número de casas y departamentos en venta) sea mucho mayor a lo reportado en este estudio. De ahí, hemos aplicado un análisis estadístico riguroso a los principales componentes de su reporte y hemos contrastado sus datos de oferta contra nuestros cálculos de demanda para así obtener los niveles de sobreproducción (o, en su defecto, escasez) de vivienda en el AMG, así como la cantidad de años de inventario.
Finalmente, cabe reconocer que, aunque la presencia de niveles tan altos en los años de inventario es uno de los indicadores definitivos en el hallazgo de burbujas inmobiliarias, no es el único. Habría que conocer también la situación financiera del sector, el desempeño del Real Estate en todo México y en varias otras regiones del mundo y la situación económica en relación con el sector construcción e inmobiliario.
